動態(tài)與觀點
前 言
《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條規(guī)定“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的合同?！?/p> 據(jù)此規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是以合作各方“共同投資，共享利潤、共擔風險”為核心的，但由于該解釋并未明確“利潤”是稅后還是稅前利潤，因此本文主要是結合司法實踐的案例，來理清什么合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛中，什么是可分配的“共同利潤”。 人民法院對“利潤分配”的裁判規(guī)則 案例1 《許自強、林建成合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛再審民事裁定書》[(2020)最高法民再1號] 最高人民法院裁判觀點摘要： 本院再審認為：一審法院以許自強拒絕就項目進行審計為由，根據(jù)長江公司的土地增值稅清算審核報告及揚州市江都區(qū)住房和房產(chǎn)管理局情況說明載明的內(nèi)容計算截止2012年9月30日“香格里拉”及“旺角公館”項目的銷售收入、成本并據(jù)此認定項目利潤。 二審中許自強提供了長江公司審計報告，明確表示愿意提供長江公司賬目配合審計，法院應當對長江公司賬目進行審計后，根據(jù)審計結果來認定長江公司利潤，從而確定林建成的投資收益。二審法院在具備審計條件的情況下未予審計，對合作開發(fā)各方是否追加投資、項目開發(fā)成本、稅費等基本事實認定不清。 許自強及長江公司在再審中均認可長江公司賬冊齊全，可以進行審計，本案發(fā)回后，一審法院可在對長江公司賬目進行審計，查清事實的基礎上，依法公正判決。綜上，原審法院認定基本事實不清，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項、第四項規(guī)定，裁定撤銷江蘇省揚州市中級人民法院（2014）揚商外初字第00010號民事判決及江蘇省高級人民法院（2018）蘇民終112號民事判決。 據(jù)此案例可知，利潤是以銷售收入作為計算基礎的，有了銷售收入，才有進行利潤分配的可實施性。而銷售收入的確定在合作各方發(fā)生爭議時，應當由專業(yè)的機構進行審計，從而保證所涉金額的準確性和專業(yè)性。 案例2 《大連華達投資有限公司與大連泛華房屋開發(fā)有限公司合同糾紛二審民事判決書》[(2015)民一終字第10號] 最高人民法院裁判觀點摘要： 最高人民法院認為：利潤分配是否恰當問題。本案中，首先需明確的是華達公司請求利潤分配的范圍問題。根據(jù)華達公司的訴訟請求及訴訟請求金額的說明，華達公司所謂的利潤請求實際包含前期投入，即華達公司與泛華公司在項目合作開發(fā)和發(fā)生糾紛后，其請求分配回收的利潤既包括前期購樓成本，也包括后續(xù)項目開發(fā)中除去后續(xù)開發(fā)成本后的全部利潤，主張的實質(zhì)為本利一同實現(xiàn)和回收。 這一主張雖與利潤的本來含義確有差異，但符合常理和生活實際。一審法院雖未要求華達公司對訴訟請求進行具體的解釋和闡明，但雙方及鑒定單位在訴訟及鑒定過程中對此并未產(chǎn)生歧義，也未提出異議，泛華公司二審中亦未對此提出上訴。 同時，針對華達公司一審提出的分配未售房屋的訴訟請求，一審在項目利潤鑒定基礎上對雙方的利益以利潤形式予以分割，泛華公司對此并未提出異議，二審上訴期間亦未提起上訴，本院依法對該利益分割方式不予調(diào)整。 因此根據(jù)大華會計師事務所出具的《泛華領城項目司法鑒定意見書》（大華核字(2013J130044號），載明，按照項目利潤的內(nèi)涵，項目稅后利潤的計算公式為：項目稅后利潤=項目收入-項目成本-項目稅金及附加-項目期間費用-項目所得稅。 據(jù)此案例可知，利潤并不等同于銷售收入，利潤是需要扣除銷售收入中的投資成本、稅費以及管理費等。但需要補充的是，項目成本雖不屬于利潤，但是在起訴請求法院分配利潤時，也可同時要求返還投資成本。 案例3 《王洪玉、東風汽車公司等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛再審民事判決書》[(2016)最高法民再205號] 最高人民法院裁判觀點摘要： 最高人民法院認為：按照千龍公司與東風汽車貿(mào)易公司以及東風汽車公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)合同》的約定，房屋銷售款應當按照銷售進度在預扣相關稅、費后付給東風汽車公司。 本案的千龍翡翠苑項目已經(jīng)銷售完畢，雖然千龍公司就該項目還沒有與政府相關部門辦理稅務結算和繳納相關費用，但不得違反雙方關于銷售款支付約定，不將房屋銷售款按進度付給東風汽車公司；另一方面，由于千龍翡翠苑是以千龍公司名義開發(fā)的，千龍公司是該項目的法定納稅義務人，如將東風汽車公司分得的房屋銷售款在不預扣稅、費情況下全部支付給東風汽車公司，也會造成千龍公司替東風汽車公司墊付稅、費的不公平結果。 因此，在相關稅、費還沒有結算和繳納的情況下，從公平角度出發(fā)，千龍公司應當按照雙方約定，將房屋銷售款扣除雙方預先約定的稅、費后支付給東風汽車公司。在千龍公司就千龍翡翠苑項目與相關部門結算完畢、繳納相關稅費后，雙方再進行最終結算分配。 據(jù)此案例可知，即使稅費尚未實際向稅務部門繳納，但是合作各方在利潤進行分配時，也應當提前將稅費從銷售收入中扣除后在進行分配，因為納稅義務是強制性的、法定的、不能免除的。 案例4 《方明通與福州宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案再審民事判決書》[(2013)民一終字第20號] 最高人民法院裁判觀點摘要： 關于方明通應享有的投資收益比例問題。最高人民法院認為：雙方雖在《聯(lián)合開發(fā)建設合同書》中約定開發(fā)所得凈利潤，宏發(fā)公司和方明通分別按照40％和60％比例分成，但該利潤分成系以雙方按約投資到位，項目全部開發(fā)完成為預期。本案中，根據(jù)合同第一條約定，宏發(fā)公司對相應的合同義務已基本履行完畢，而方明通僅履行了部分合同義務，即支付前期的1920萬元，項目開發(fā)的所有后續(xù)資金均未及投入。 故方明通主張按照60％比例計算其投資增值收益，依據(jù)不足，本院不予支持。根據(jù)《聯(lián)合開發(fā)建設合同書》約定，6：4為原約定股份及利潤分成比例，而非投資比例，原判決以6：4作為投資比例并計算方明通應實際投資4800萬元，依據(jù)不足，本院予以糾正。在方明通未全部出資到位的情況下，根據(jù)權利義務一致原則，以各方實際出資比例確定各自應享有的項目權益符合本案實際情況。 據(jù)此案例可知，雖然合作各方關于利潤分配的比例在合作之前已經(jīng)做了明確的約定，但是如果合作一方存在投資未到位的情形，那么根據(jù)《最高院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件的解釋》第二十二條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤”的規(guī)定，當事人有權請求人民法院按照實際投資比例分配利潤。 結 語 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛中，所謂的“共同利潤”，是指將項目的銷售收入扣除項目成本、稅費以及管理費用后的凈利潤。至于項目成本，如若合作雙方在簽署合作協(xié)議時，沒有除外約定，那么在訴請利潤分配時也可要求返還。而由于利潤分配是以銷售收入為基礎的，因此投資方為保證自己的合法權益，可主動向法院提交鑒定申請，由專業(yè)的機構對房產(chǎn)價值進行評估及賬務審計，從而在扣除各項稅款和費用后，就剩余利潤進行分配。另外，若在合作過程中，任意一方存在違約行為時，那么另一方也可請求法院對分配比例進行調(diào)整。
