動態(tài)與觀點
- 引 言 -
關于房屋租賃，除正規(guī)中介公司外，房東直租和物業(yè)直租因中介費較低或者無需中介費成為了很多人的首選，但是值得一提的是，若非在正規(guī)中介公司租賃房屋的，應當事先查明房屋的性質、能否出租、出租人是否為適格出租主體等要素，以免損害自身利益。
租賃合同無效的情況有多種，本文將結合實踐中發(fā)生較多且容易被忽視的情形，著重就三點內容進行闡述。
- 探 討 -
一、出租人是否為適格出租主體
簽訂合同是嚴謹的民事法律行為，合同主體應有相應的民事行為權利及合同項下對應的權限以保障合同目的實現。
在經濟發(fā)展的浪潮下，“二房東”逐漸流行成為市面上比較流行的一個“職業(yè)”。
在住房方面，部分二房東（非正規(guī)租賃公司）將房屋整租后進行分租，以減少個人的經濟壓力；而在商業(yè)住房使用方面，職業(yè)二房東更多是扮演中間商的角色賺取差價牟利。此種涉及轉租或分租情況的，承租人應當提前了解且由對方充分證明具有法定或約定的轉租/出租權。
從大量實務案例分析可以看出，此類問題的風險點主要是房屋所有權人將房屋出租給承租人的同時一般會在租賃合同中注明限制轉租/分租的條款，例如：“未經出租人（書面）允許不得轉租、分租，否則出租人有權解除合同并要求承租人承擔違約責任”。
若實際承租人從二房東手中租賃到此種不允許轉租、分租房屋的，出租人在得知后有權行使解除權，解除其與二房東之間的租賃合同，而租賃合同解除后，二房東失去出租權利，實際承租人亦不能依據與二房東簽訂的租賃合同對抗出租人繼續(xù)占有使用房屋，實際承租人只能依照租賃合同向二房東主張違約責任/賠償責任。
在實踐中，違法建筑或未經批準建設的房屋多出現在住房類租賃中，比如在臨近商業(yè)區(qū)的集體土地或個人宅基地私蓋無產權的矮層樓房，一般此種住房的租金較低，亦很少涉及到法院或仲裁院認定租賃合同是否有效的問題，但需提示的是這種租賃方式對于出租人和承租人都存在較大風險，是不值得提倡的。
翻看判決及案例，法律實務中缺少產權權屬證明的房屋租賃爭議多發(fā)生在商業(yè)用房層面。以北京為例，部分商業(yè)中心或者小型商業(yè)樓房、平房是在村集體的土地上建設的，雖然這類房屋經土地所有權人準許建設，但因為政策原因或各類歷史遺留問題，不排除存在沒有不動產交易中心出具的產權權屬證明問題。
根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
商業(yè)用房的租賃合同被認定無效的，出租人可以要求承租人支付占有使用費。
在投入大量資金后租賃合同被判定無效的，承租方所投入的包括但不限于裝修、煤氣改道、廣告宣傳、產品投入等損失是巨大的。
對于此類損失的賠償情況，一般是根據承租方提供的證據、結合雙方的過錯及過錯程度綜合判斷是否賠償或賠償比例。
同時需要提示，若承租方租賃商用房屋的目的是從事餐飲業(yè)的，在承租前為保證合同履行的穩(wěn)定，應當事先了解房屋是否通過消防檢查、是否夠接通天然氣以及風道是否正常使用等嚴重影響承租目的的要素。
三、共有房屋在共有人沒有特別約定的前提下，其他人是否同意出租
房屋共有的方式存在按份共有和共同共有兩種方式，在實務中常出現的問題是在繼承或者離婚的時候，雙方或多方沒有就房屋進行售賣，而是直接由法院析產或雙/多方協商一致為按份占有房屋份額。
此種情況若雙方或多方沒有共同約定可以將房屋出租，其中一方將房屋出租而他方不予追認的，根據《民法典》第三百零一條中規(guī)定“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意”，若出租房屋事宜達不到法定比例的，租賃合同被認定為無效的法律風險也是很大的。
- 結 語 -
不論承租房屋是居住還是商用，承租人的目的均是實現合同目的使其能夠在租賃期內正常使用房屋，故為了使得合同目的能夠順利實現，應當在簽訂合同前通過合法途徑了解房屋產權權屬情況、建設規(guī)劃手續(xù)、是否有權出租等情況，以維護自己的權益穩(wěn)定。
