動態(tài)與觀點(diǎn)
# 引 言 #
建設(shè)工程合同糾紛一直是民事案件中較為復(fù)雜的案件類型，案件審理周期長、證據(jù)龐雜，各問題爭議不斷，不乏出現(xiàn)各個法院就同一問題出現(xiàn)截然不同的判決結(jié)果。
由于國內(nèi)大部分地區(qū)房屋價值穩(wěn)中有升以及較少地區(qū)房屋價值貶值較快的現(xiàn)狀，建設(shè)單位與施工方實(shí)際履行后續(xù)“以房抵工程款”的過程中往往會出現(xiàn)各項(xiàng)問題。就“以物抵債”行為其實(shí)并非建設(shè)工程領(lǐng)域的特殊現(xiàn)象，因此建設(shè)工程相關(guān)法律、法規(guī)中并未對此進(jìn)行明確約定。司法實(shí)踐過程中，建設(shè)工程審判法官往往與商事糾紛審判法官的判案思路完全不同。同時，針對相同情況下亦存在不同判決結(jié)果。
為了更好的代理建設(shè)工程案件中“以物抵債”糾紛，本所整理總結(jié)了2014-2019年最高法院、山東高院的相關(guān)處理結(jié)果，制作本次大數(shù)據(jù)分析報告。
第一部分 檢索條件
數(shù)據(jù)來源：Alpha案例庫
檢索案由:建設(shè)工程合同糾紛
法院:最高人民法院、山東省高級人民法院
裁判時間：2014.6.1-2019.5.31
關(guān)鍵詞：以物抵債、以房抵債、以物抵工程款、以房抵工程款
裁判文書數(shù)量：400件
第二部分 結(jié)果分析
一、涉及以物抵債案件占建設(shè)工程合同糾紛案件比例
從檢索結(jié)果來看，近五年來最高人民法院與山東省高級人民法院審理建設(shè)工程合同糾紛案件中，涉及到“以物抵債”的案件占比不高，但經(jīng)過對檢索文書的內(nèi)容進(jìn)行分析，樣本案例中對“以物抵債”建設(shè)工程糾紛司法裁判觀點(diǎn)均有涉及，后文將詳細(xì)匯總。
二、涉及以物抵債的400個案件中最高院與省高院的案件比例
檢索案例中，共有269例案件由最高人民法院進(jìn)行審理，131例案件由是山東省高級人民法院進(jìn)行審理。由于最高人民法院案例比重較大，這也一定程度上說明了本次匯總的就“以物抵債”建設(shè)工程合同糾紛案件的裁判觀點(diǎn)的更具權(quán)威性和指導(dǎo)性。
第三部分 裁判觀點(diǎn)
一、僅有以物抵債協(xié)議，尚未實(shí)際履行的，是否視為已付款
【恒都視角】
從本次檢索范圍內(nèi)，最高院、山東省高院共計(jì)有43篇案例認(rèn)為，僅有以物抵債協(xié)議但尚未履行的，相關(guān)款項(xiàng)不視為已付款。僅有1篇案例認(rèn)為相關(guān)款項(xiàng)可以視為已付款。這足以看出，目前司法實(shí)踐中，主流觀點(diǎn)即只有實(shí)際履行以物抵債協(xié)議后，相關(guān)款項(xiàng)才視為已付款項(xiàng)。
【裁判要旨】以房抵債協(xié)議未約定滅失舊債務(wù)，屬于新債清償協(xié)議，只是增加了債務(wù)履行方式，在以房抵債協(xié)議未履行的情況下，不視為已付工程款。
【案號】（2017）魯民終1729號
【裁判觀點(diǎn)】
本院認(rèn)為，從頂房協(xié)議的內(nèi)容看，雙方并未明確約定簽訂頂房協(xié)議后即消滅原有的工程款債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故該頂房協(xié)議只是泰華公司與同泰公司之間就增加一種可選的清償方式達(dá)成的合意。鑒于該協(xié)議并未實(shí)際履行完畢，一審僅確認(rèn)已經(jīng)完成抵頂?shù)?3套房產(chǎn)的價值7021568元為同泰公司已付工程款正確。
【案號】（2018）最高法民終918號
【裁判觀點(diǎn)】
星辰公司以房屋抵付工程款10097601.69元，因至今未辦理預(yù)售商品房備案手續(xù)，星辰公司主張為已付款沒有充分依據(jù)和理由，不予確認(rèn)。
【案號】（2018）最高法民終774號
【裁判觀點(diǎn)】
在以房抵債清償方式實(shí)際履行之前，因就剩余工程款的具體抵償問題雙方未能達(dá)成進(jìn)一步協(xié)議，且無證據(jù)證明系中建四局五公司存在不當(dāng)阻撓所致，因備忘錄第一條第1款明確載明，雙方確認(rèn)案涉工程決算總金額34520萬元系經(jīng)雙方多次核算、協(xié)商形成，故中建四局五公司基于建設(shè)工程施工合同關(guān)系，在直接支付價款和以房抵債這兩種履行方式中選擇的清償方式，主張對于尚未通過以房抵款方式實(shí)際履行的剩余債權(quán)直接以支付價款的方式進(jìn)行，一審法院予以支持并無不當(dāng)。
【裁判要旨】簽訂以物抵債協(xié)議不能直接獲得物權(quán)。
【案號】（2016）魯民終2388號
【裁判觀點(diǎn)】
從“以物抵債”的實(shí)踐性特點(diǎn)分析?！耙晕锏謧焙贤瑢儆趥鶛?quán)合同，合同生效后，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)誠實(shí)履行“以物抵債”合同約定的義務(wù)，將抵債的不動產(chǎn)交付給債權(quán)人，并積極辦理不動產(chǎn)物權(quán)的變動手續(xù)。換言之，“以物抵債”合同具有明顯的實(shí)踐性特點(diǎn)，僅訂立“以物抵債”合同，債權(quán)人并不能自動取得抵債不動產(chǎn)的物權(quán)。
【裁判要旨】雙方簽訂以房抵押協(xié)議，在沒有明確以房抵債的情況下，雙方債務(wù)不滅失。
【案號】（2017）最高法民申937號
【裁判觀點(diǎn)】
本院經(jīng)審查認(rèn)為，（一）關(guān)于李南翔、張丹對李洪開的債務(wù)是否已清償完畢的問題。李南翔、李洪開于2011年4月20日簽訂的《新世紀(jì)家園施工還款協(xié)議》載明：“農(nóng)民工款140萬元（壹佰肆拾萬元整）在5月1日前付清，且先辦以房抵押”，“其余310萬元（叁佰壹拾萬元整）以房抵押，且辦理公證買賣房手續(xù)，此款在6月30日前付清，并逐步抽回抵押手續(xù)?！苯Y(jié)合李南翔、張丹與李洪開同日簽訂的23份《房屋買賣協(xié)議》，以及李南翔、張丹與李洪開于2011年4月25日通過公證委托的方式授權(quán)李洪開出賣上述房屋，能夠認(rèn)定李南翔、張丹與李洪開之間對案涉爭議的23套房屋形成的是以房屋抵押對李南翔、張丹欠付李洪開的工程款進(jìn)行擔(dān)保的真實(shí)意思表示。對此李南翔、張丹并無異議，但主張此后雙方達(dá)成了以爭議房屋抵債的合意并已經(jīng)履行完畢。經(jīng)審查，2011年6月8日張丹與李洪開雖然又簽署了23套房屋的轉(zhuǎn)讓《協(xié)議書》，并在有關(guān)部門辦理了備案登記手續(xù)，但由于前述4月20日的協(xié)議中載明要為用于擔(dān)保的房屋辦理“公證買賣房手續(xù)”，因此在6月8日協(xié)議中未明確系對4月20日協(xié)議約定進(jìn)行變更的情形下，不足以認(rèn)定雙方因此達(dá)成了以案涉房屋進(jìn)行抵債的合意。由于案涉房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，相關(guān)行政職能部門所出具的證明材料，均無法直接證明李洪開系案涉房屋的所有權(quán)人，更不能證明案涉?zhèn)鶆?wù)已經(jīng)履行完畢。李南翔、張丹以在原審中提交的《收據(jù)》、《欠據(jù)》主張其對李洪開的欠款已經(jīng)結(jié)清，但是該兩份證據(jù)顯示的數(shù)額與李南翔、張丹對李洪開的欠款數(shù)額并不相符，且對李洪開關(guān)于《收據(jù)》、《欠據(jù)》的形成原因系以兩套房屋抵付70萬元農(nóng)民工工資的主張也沒有提供反駁證據(jù)。據(jù)此，原審判決認(rèn)定李南翔、張丹提出的其與李洪開之間的案涉?zhèn)鶛?quán)債務(wù)因以房抵債已經(jīng)消滅的主張證據(jù)不足，并無不當(dāng)。
【裁判要旨】以房抵債協(xié)議未履行，但協(xié)議約定的款項(xiàng)可以視為已付工程款。
【案號】（2017）魯民終1522號
【裁判觀點(diǎn)】
目前，遠(yuǎn)洋公司沒有提供證據(jù)證明以房抵工程款的協(xié)議存在無法履行的情形，也沒有證據(jù)證明各方當(dāng)事人均同意解除以房抵工程款協(xié)議而恢復(fù)到協(xié)議未簽訂以前的狀態(tài)。因此，遠(yuǎn)洋公司僅以目前以房抵款協(xié)議未實(shí)際履行到位為由，要求將兩協(xié)議涉及的款項(xiàng)數(shù)額從億豐公司已付工程款總額中予以扣減，沒有事實(shí)與法律依據(jù)。其該項(xiàng)請求，法院不予支持。縱然今后確實(shí)出現(xiàn)了以房抵款協(xié)議無法履行的情形，也應(yīng)當(dāng)按照該協(xié)議對應(yīng)的法律關(guān)系予以處理，當(dāng)事人仍可以依據(jù)法律規(guī)定維護(hù)自己的權(quán)利。
二、“以物抵債”行為的履行方式
【裁判要旨】進(jìn)行了網(wǎng)簽，就可以認(rèn)定已經(jīng)履行了以房抵債協(xié)議，相關(guān)可以計(jì)算進(jìn)已付款內(nèi)。
【案號】（2017）最高法民終603號
【裁判觀點(diǎn)】
從上述《證明》《頂賬協(xié)議》的內(nèi)容看，3-2-1702、1-2-901、16-1-112、7-1-401該四套房雙方并未約定辦理房屋過戶登記才能發(fā)生抵賬效果，且已明確約定合同簽于第三人名下后，以后因此房發(fā)生的一切糾紛及法律責(zé)任，均由長城建筑公司承擔(dān)，與錦華房地產(chǎn)公司無任何關(guān)系，錦華房地產(chǎn)公司不承擔(dān)任何責(zé)任。故一審判決以當(dāng)事人僅是簽訂意向，并未實(shí)際履行，未辦理房產(chǎn)備案，從而對《證明》《頂賬協(xié)議》載明的頂賬房屋不作為已付工程款扣除的理由不當(dāng)，依據(jù)不足，該四套房合計(jì)1802847元（694291元＋348185元＋281947元＋478424元）應(yīng)予以扣除。
【裁判要旨】僅僅開具收據(jù)，房屋未交付、未進(jìn)行網(wǎng)簽、未過戶的，相關(guān)款項(xiàng)不視為已付款
【案號】（2018）最高法民終1313號
【裁判觀點(diǎn)】
根據(jù)已查明的事實(shí)，雖然各方約定的四套房屋抵頂工程款數(shù)額包括在王國勝簽字的借款單款項(xiàng)4115840.00元中，但該四套抵債房屋至今未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，也無房屋實(shí)際交付給王國勝占有的證據(jù)，現(xiàn)有證據(jù)不能證明以房抵頂工程款的約定已履行完畢，具備了債權(quán)債務(wù)消滅的條件。故該四套房屋的房款3015840.00元不應(yīng)作為已付款扣除。
【案號】（2017）最高法民終470號
【裁判觀點(diǎn)】
中侖公司認(rèn)為該房屋未交付，也未辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，不能抵頂工程款，對此，銀隴公司雖然出具了抵頂工程款的收據(jù)，但未提交房屋已經(jīng)實(shí)際交付的證據(jù)，故對銀隴公司以房屋抵頂1881642元工程款的理由，不予認(rèn)定。
【裁判要旨】以車抵債的，以交付為準(zhǔn)。
【案號】（2017）最高法民終944號
【裁判觀點(diǎn)】
關(guān)于抵頂車輛款項(xiàng)的問題。2015年9月2日雙方在對已完成工程量對應(yīng)價款結(jié)算時，已經(jīng)確認(rèn)寧Ａ×××××號車輛抵頂工程款37萬元，且該車輛已實(shí)際交付咸陽建筑公司使用，還辦理了按揭手續(xù)。對于車輛未過戶至咸陽建筑公司名下，咸陽建筑公司支付的5萬元由誰承擔(dān)，不屬于二審審理內(nèi)容。咸陽建筑公司該項(xiàng)上訴理由不能成立。
【裁判要旨】雖然債權(quán)人占用房屋，但是沒有明確證據(jù)證明達(dá)成以房抵債意思表示的，不能以房抵債。
【案號】（2017）最高法民申3483號
【裁判觀點(diǎn)】
關(guān)于以房抵付工程款的問題。雙方雖確認(rèn)金廣公司占用案涉商會總部大廈B座1-5號2301-2305共計(jì)5套房屋，金廣公司也自認(rèn)其自2009-2010年開始占用前述房屋，但并不認(rèn)可以房抵頂工程款。中基公司作為新證據(jù)提交的《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》《施工現(xiàn)場安全管理協(xié)議》《工程變更通知單》、B座平面圖、銷售合同及發(fā)票并不足以證明雙方存在以房抵付工程款的事實(shí)。原審判決鑒于中基公司未提交有效證據(jù)證實(shí)雙方以房抵頂工程款，對中基公司該項(xiàng)主張未予支持，并無不妥，且已釋明中基公司可就金廣公司占用房屋行為另行主張權(quán)利。中基公司此項(xiàng)再審申請理由亦不能成立。
【裁判要旨】抵頂房屋未取得規(guī)劃手續(xù)的，以房抵債協(xié)議無效。抵頂房屋有特殊用途的，不能用來抵頂，相關(guān)以房抵債協(xié)議無效。
【案號】（2016）魯民終660號
【裁判觀點(diǎn)】
關(guān)于原審對涉案《建筑工程施工合同》及《工程款抵頂房屋協(xié)議》中關(guān)于以房款抵頂工程款條款效力的認(rèn)定是否正確的問題。關(guān)于涉案《建筑工程施工合同》的效力問題，本院認(rèn)為，涉案項(xiàng)目至今未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條、第四十一條、第六十四條、第六十五條規(guī)定以及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件案件適用法律問題的解釋》第十九條第（二）項(xiàng)的規(guī)定看，上述法律及司法解釋均將在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，建造的建筑物、構(gòu)筑物定性為違法建筑，因此以違法建筑為標(biāo)的所訂立的涉案建設(shè)工程施工合同自始就不具備合法性，故涉案《建筑工程施工合同》違反了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，原審認(rèn)定涉案《建筑工程施工合同》為無效合同并無不當(dāng)。關(guān)于《工程款抵頂房屋協(xié)議》中關(guān)于以房款抵頂工程款條款的效力問題，本院認(rèn)為，因涉案《建筑工程施工合同》無效，據(jù)此合同簽訂的涉案《補(bǔ)充協(xié)議》及《工程款抵頂房屋協(xié)議》中除獨(dú)立存在的解決爭議方法的條款外亦應(yīng)無效。另結(jié)合煙臺市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具的《關(guān)于北皂居民區(qū)建設(shè)大齡青年安置用房請示的批復(fù)》，涉案項(xiàng)目不是普通的商品房開發(fā)項(xiàng)目，只能用于安置本居委會的適齡青年和無房戶，不得作為商品房對外銷售。涉案《工程款抵頂房屋協(xié)議》中關(guān)于以房款抵頂工程款的條款違反了政府批準(zhǔn)該項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定，且與開發(fā)該項(xiàng)目的目的嚴(yán)重不符，故原審認(rèn)定該條款為無效條款并無不當(dāng)。北展公司關(guān)于涉案《建筑工程施工合同》及《工程款抵頂房屋協(xié)議》中關(guān)于以房款抵頂工程款條款為有效的主張缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。
【裁判要旨】以集體土地作為抵頂?shù)?，抵頂協(xié)議無效。若實(shí)際交付的，相關(guān)結(jié)果另案處理，不當(dāng)作已付款。
【案號】（2018）魯民終533號
【裁判觀點(diǎn)】
關(guān)于工程欠款的支付，雖然沾化區(qū)政府與市政公司簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定以土地開發(fā)權(quán)益抵償部分工程款，但該協(xié)議約定的抵頂標(biāo)的為集體土地，沾化區(qū)政府在未履行必要合法程序的情況下，直接以自己并不具有處分權(quán)的集體土地抵頂欠款，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也屬無效，不能產(chǎn)生抵償工程款的法律效力。沾化區(qū)政府在土地抵頂欠款無效的情況下，應(yīng)當(dāng)另行支付工程價款。至于沾化區(qū)政府處分集體土地所產(chǎn)生的后果，與本案建設(shè)工程施工合同不屬同一法律關(guān)系，應(yīng)另案處理。一審以涉案土地已建成住宅樓房，不宜返還為由，徑行以當(dāng)事人約定的土地轉(zhuǎn)讓價款作為折價補(bǔ)償，抵頂工程款1367.52萬元，是錯誤的。
【裁判要旨】以未取得預(yù)售許可證的房屋簽訂以房抵款協(xié)議無效。
【案號】（2016）最高法民申1745號
【裁判要旨】
再次，原審判決認(rèn)定張志與郭忠寶簽訂的以房抵頂工程款協(xié)議無效符合法律規(guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本案中，涉案房產(chǎn)未取得商品房預(yù)售許可證明，張志與郭忠寶簽訂的以該房產(chǎn)抵頂工程款的協(xié)議無效。張志主張抵頂房產(chǎn)價款應(yīng)從欠付工程款中扣除，于法無據(jù)。
【恒都視角】
該案可以作為一種觀點(diǎn)予以學(xué)習(xí)、應(yīng)用。但我們認(rèn)為該觀點(diǎn)不應(yīng)當(dāng)作為常用或主流觀點(diǎn)。
首先，真實(shí)的以物抵債協(xié)議為雙方真實(shí)意思表示，除具有合同法第52條的情形外，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。
其次，雙方實(shí)際進(jìn)行的系以物抵債行為，實(shí)質(zhì)上并非進(jìn)行房屋買賣行為，其與一般的商品房預(yù)售行為從履行目的、履行前提上都是有所區(qū)別的。
再次，商品房司法解釋的相關(guān)規(guī)定限制的是《商品房預(yù)售合同》的效力，即未取得預(yù)售許可證的《商品房預(yù)售合同》無效。司法實(shí)踐中對于未取得預(yù)售許可證前雙方簽訂具有預(yù)約、預(yù)定、團(tuán)購性質(zhì)的協(xié)議一般認(rèn)定有效，那么此時卻認(rèn)定以房抵債協(xié)議無效，是否存在一定的爭議性？
并且，只要雙方具有以房抵債的真實(shí)意思表示，并且已經(jīng)實(shí)際履行，只要雙方在抵頂房屋具有預(yù)售許可證后再另行辦理網(wǎng)簽、過戶手續(xù)，雙方以房抵債行為就可以繼續(xù)履行完畢。此時判定以房抵債協(xié)議無效，無疑會加劇雙方矛盾，不利于解決爭議。
最后，雙方以物抵債是為了清償工程款，眾多商品房項(xiàng)目的以房抵債的簽訂日期大多都是在項(xiàng)目實(shí)際銷售前，如果一律認(rèn)定未取得預(yù)售許可證的以房抵債協(xié)議無效，無疑也會限制雙方正常履行建設(shè)工程施工合同的付款義務(wù)，造成欠付工程款的情形，加劇社會矛盾。
綜上，筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)不應(yīng)當(dāng)成為主流觀點(diǎn)。
三、“以物抵債協(xié)議”系諾成性合同？實(shí)踐性合同？
（一）“以物抵債協(xié)議”為諾成性合同
【裁判要旨】《以物抵債協(xié)議》為諾成性合同，以物抵債行為具有實(shí)踐性但不能否認(rèn)以物抵債協(xié)議的效力
【案號】（2017）最高法民再411號
【裁判觀點(diǎn)】
當(dāng)事人對應(yīng)當(dāng)支付的到期款項(xiàng)約定以物抵債的，該約定具有法律約束力，不宜以以物抵債屬于實(shí)踐性法律行為為由否定該約定。本案二審判決關(guān)于以房抵債屬于實(shí)踐性法律行為，在抵款的房屋物權(quán)尚未轉(zhuǎn)移之前，以房抵款協(xié)議尚不成立之認(rèn)定，有失妥當(dāng)。
【案號】（2016）最高法民終484號
【裁判觀點(diǎn)】
首先，以物抵債，系債務(wù)清償?shù)姆绞街唬钱?dāng)事人之間對于如何清償債務(wù)作出的安排，故對以物抵債協(xié)議的效力、履行等問題的認(rèn)定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。一般而言，除當(dāng)事人明確約定外，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議，并不以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債物，或取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利，為成立或生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同即為有效。
（二）“以物抵債協(xié)議”為實(shí)踐性合同
【裁判要旨】以物抵債協(xié)議為實(shí)踐性合同
【案號】（2016）最高法民終15號
【裁判觀點(diǎn)】
而以房抵債協(xié)議系實(shí)踐性合同，在涉訴房產(chǎn)辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)前，以房抵債協(xié)議雖成立，但尚未生效，一審法院對此不予認(rèn)定。
【案號】（2016）魯民終110號
【裁判觀點(diǎn)】
昊海公司既未將涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至十四局名下，也未提交十四局指示交付的證據(jù)，故一審認(rèn)定涉案代物清償協(xié)議未實(shí)際履行正確。關(guān)于昊海公司主張的曾于2011年3月17日以現(xiàn)金形式向十四局支付100萬元的問題，雖然十四局嵐山項(xiàng)目部出具了收據(jù)，但結(jié)合雙方以往款項(xiàng)的交付習(xí)慣，在昊海公司未提交其他證據(jù)佐證的情況下，一審對此未予認(rèn)定，并無不當(dāng)。綜上，昊海公司未交付涉案房屋，代物清償協(xié)議未生效，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原債務(wù)。一審根據(jù)本案查明的事實(shí)，認(rèn)定工程造價為21998420.96元，昊海公司已付工程款為13778099.97元，扣除質(zhì)保金246609.63元，尚欠工程款7973711.36元，認(rèn)定事實(shí)正確，本院予以維持。
【恒都視角】
從圖表對比中可以看出，主流觀點(diǎn)認(rèn)為“以物抵債協(xié)議”是諾成性合同。
筆者認(rèn)為“以物抵債協(xié)議”應(yīng)為諾成性合同。
1.意思自治原則為民商事糾紛領(lǐng)域的基礎(chǔ)原則，故對以物抵債協(xié)議的效力、履行等問題的認(rèn)定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。
2.現(xiàn)行法律中明確規(guī)定的實(shí)踐性合同類型僅有如下幾種：
（1）《中華人民共和國擔(dān)保法》第90條：“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效?！?/p>
（2）《中華人民共和國合同法》第210條：“自然人之間的借款合同，自貸款人提供借款時生效?！?/p>
（3）《中華人民共和國合同法》第367條：“保管合同自保管物交付時成立，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>
合同一般自雙方簽字、蓋章之日起生效，既然尚未有明確的法律規(guī)定“以物抵債協(xié)議”為實(shí)踐性合同，那么“以物抵債協(xié)議”自雙方簽字、蓋章、捺印之日起生效就不存在法律的限制。
3.以物抵債協(xié)議簽訂的根本目的系為了解決工程款事宜。若認(rèn)定以物抵債協(xié)議為實(shí)踐性合同，那么在合理期限內(nèi)，以物抵債協(xié)議尚未實(shí)際履行的情況下，用以抵頂工程款的“物”遭遇升值或貶值，受益方便可依據(jù)以物抵債行為尚未履行，以房抵債協(xié)議尚未生效，故惡意撕毀以物抵債協(xié)議進(jìn)而獲取利益。這種方式無疑違反了誠實(shí)信用原則，也破壞了合同穩(wěn)定性，加劇雙方矛盾。
同時，以物抵債協(xié)議僅僅產(chǎn)生債權(quán)效力，不直接產(chǎn)生物權(quán)變動情況。并且，以物抵債協(xié)議通常僅為增加了支付工程款的一種方式，不直接產(chǎn)生工程款債務(wù)滅失的后果。在雙方以物抵債協(xié)議履行過程中存在爭議的，雙方可以繼續(xù)依照原債權(quán)債務(wù)主張權(quán)利。因此，將以物抵債協(xié)議認(rèn)定為實(shí)踐性合同，并不具有現(xiàn)實(shí)必要性。
4.還需強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，筆者認(rèn)為雖然“以物抵債協(xié)議”本身應(yīng)當(dāng)為諾成性合同，但“以物抵債協(xié)議”僅僅是債權(quán)合同，不直接產(chǎn)生物權(quán)或者直接產(chǎn)生抵扣工程款的效力。在無特別約定的情況下，“以物抵債協(xié)議”往往僅僅是增加了清償工程款的一種途徑，需雙方實(shí)際履行以物抵債行為后，才產(chǎn)生相關(guān)抵扣效力。
5. 《最高人民法院民事審判第二庭法官會議紀(jì)要：追尋裁判背后的法理》中，最高院民二庭認(rèn)為：“就以物抵債協(xié)議而言，在我國法律沒有規(guī)定代物清償制度，而當(dāng)事人對合同成立又無特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其系諾成合同，自雙方意思表達(dá)一致時成立，不以債權(quán)人受領(lǐng)抵債物為合同成立要件。”
綜上，筆者認(rèn)為以物抵債協(xié)議應(yīng)當(dāng)為諾成性合同。
四、認(rèn)定“以物抵債協(xié)議”為流質(zhì)、流押協(xié)議的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
【裁判要旨】工程結(jié)算后簽訂的以房抵債協(xié)議屬于約定工程款支付方式的一種，不屬于流質(zhì)、流押約定，合法有效。
【案號】（2018）最高法民申1881號
【裁判觀點(diǎn)】
其中，《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方在對案涉工程結(jié)算價款確定后為如何支付工程款而訂立，協(xié)議中關(guān)于華曦公司以案涉項(xiàng)目的銷售款支付所欠漢威公司的工程款、如華曦公司未能如期銷售房產(chǎn)及回籠資金時其將雙方約定的房產(chǎn)按照八五折的價格沖抵應(yīng)付工程款的約定為案涉工程款的支付方式，不屬于法律禁止的流質(zhì)契約，原審判決認(rèn)定上述約定不違反法律的禁止性規(guī)定，并無不當(dāng)。
【裁判要旨】未結(jié)算前的以房抵債協(xié)議不屬于流質(zhì)、流押約定，合法有效。
【案號】（2018）最高法民申1381號
【裁判觀點(diǎn)】
本院認(rèn)為，根據(jù)原審已查明的事實(shí)，2000年5月19日，黃金臺公司與茂建深圳分公司簽訂《補(bǔ)充合同》，該合同第4條約定：“如黃金臺公司不履行合同條款所規(guī)定的每月支付茂建深圳分公司的工程進(jìn)度款和墊資款或不足額支付工程進(jìn)度款和墊資款，且又過三個月仍無法支付時，黃金臺公司同意將本工程（金泰苑B1、C2兩棟樓）按竣工后每平方按建筑造價的價格房產(chǎn)權(quán)給茂建深圳分公司自行支配。”2003年12月2日，黃金臺公司與茂建深圳分公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》，該協(xié)議第一條第2款約定：“不足部分黃金臺公司以雅然居房產(chǎn)（必須確定房產(chǎn)位置并備案）成本價（3150元/㎡）的50%折價抵押工程款，竣工壹個月后，黃金臺公司三個月內(nèi)（本協(xié)議簽字之日起）沒能力支付工程款，即由茂建深圳分公司自行處理黃金臺公司所抵押的房產(chǎn)，黃金臺公司應(yīng)及時辦妥該房產(chǎn)的一切合法手續(xù)并取得房產(chǎn)證?！苯Y(jié)合上述合同約定內(nèi)容看，雖然《補(bǔ)充協(xié)議書》有“抵押”的字樣，但雙方當(dāng)事人作出該約定的目的，旨在明確如黃金臺公司不能按時足額支付工程款時，黃金臺公司愿意以金泰苑（雅然居）B1、C2兩棟樓按成本價3150元/平方米的50%即1575元/平方米的價格，抵作工程款支付給茂建深圳分公司，而非黃金臺公司所主張的房產(chǎn)抵押擔(dān)保關(guān)系。
【裁判要旨】債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成的以房抵債協(xié)議系流押性質(zhì)，合同無效。
【案號】（2017）最高法民申284號
【裁判觀點(diǎn)】
補(bǔ)充協(xié)議中以房屋抵頂工程款的約定，是山誠房地產(chǎn)公司與大正公司在債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，其本質(zhì)是為了擔(dān)保工程價款的實(shí)現(xiàn)，原審法院參照《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條及《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條關(guān)于禁止流押的規(guī)定，認(rèn)定該補(bǔ)充協(xié)議中以房屋抵頂工程款的條款無效，并無不妥。
【恒都視角】
就相關(guān)案例予以分析后可以得出，目前主流觀點(diǎn)認(rèn)為，針對雙方結(jié)算前或債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議，主流觀點(diǎn)認(rèn)為該協(xié)議為流質(zhì)、流押協(xié)議，應(yīng)為無效協(xié)議。當(dāng)然，也有部分案例認(rèn)為在建設(shè)工程合同領(lǐng)域，在結(jié)算前或債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議系合法有效的。
筆者同意主流觀點(diǎn)，因?yàn)橐晕锏謧鶇f(xié)議的目的是為了清償債務(wù)，給予債務(wù)人一種新的清償方式。在結(jié)算前或債務(wù)履行屆滿前，雙方的債權(quán)債務(wù)數(shù)額無法確定，此時用以抵債的“物”的價值是否高于或低于債權(quán)債務(wù)根本無法判斷，很容易造成“物”的價值顯著高于債權(quán)或顯著低于債權(quán)的情形發(fā)生，其中可能也會具有強(qiáng)迫、脅迫等行為的發(fā)生。這無疑是不利于保護(hù)雙方權(quán)益的。
同時，筆者提示各位，隨著“九民會議紀(jì)要”的頒布，該紀(jì)要中明確載明了在債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議如果直接約定轉(zhuǎn)移所有權(quán)的，該條款為無效條款。
當(dāng)然，如果在結(jié)算前或債務(wù)履行屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議約定抵頂價格符合市場規(guī)律且不損害各方合法權(quán)益，是各方真實(shí)意思表示，筆者認(rèn)為該種以房抵債協(xié)議的效力可以被認(rèn)定為有效。
九民會議紀(jì)要第45條：【履行期屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，因此種情況不同于本紀(jì)要第71條規(guī)定的讓與擔(dān)保，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起訴訟。經(jīng)釋明后當(dāng)事人仍拒絕變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。
九民會議紀(jì)要第71條：【讓與擔(dān)?！總鶆?wù)人或者第三人與債權(quán)人訂立合同，約定將財產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期清償債務(wù)，債權(quán)人將該財產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對財產(chǎn)拍賣、變賣、折價償還債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合同如果約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該部分約定無效，但不影響合同其他部分的效力。
當(dāng)事人根據(jù)上述合同約定，已經(jīng)完成財產(chǎn)權(quán)利變動的公示方式轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人請求確認(rèn)財產(chǎn)歸其所有的，人民法院不予支持，但債權(quán)人請求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對財產(chǎn)拍賣、變賣、折價優(yōu)先償還其債權(quán)的，人民法院依法予以支持。債務(wù)人因到期沒有清償債務(wù)，請求對該財產(chǎn)拍賣、變賣、折價償還所欠債權(quán)人合同項(xiàng)下債務(wù)的，人民法院亦應(yīng)依法予以支持。
五、以房抵債中房屋抵頂價格的認(rèn)定
【裁判要旨】以房抵債協(xié)議約定的抵頂單價與房屋過戶備案價不一致的，抵扣工程款單價以約定為準(zhǔn)。
【案號】（2016）魯民終360號
【裁判觀點(diǎn)】
上訴人海坤公司認(rèn)為，抵頂房屋的單價以網(wǎng)簽備案合同約定的每平方米單價17887元為準(zhǔn)，用以抵債的房屋完全可以抵頂本案的施工工程款。由于雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議真實(shí)合法有效，其中對于抵頂房屋的單價、面積及總價約定明確，按照協(xié)議確定的價格抵頂工程款符合雙方真實(shí)意思，并且抵頂房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽至興通公司指定人名下，已經(jīng)按照協(xié)議約定履行。網(wǎng)簽備案合同沒有興通公司簽字確認(rèn)，海坤公司亦不能提供證據(jù)證實(shí)，興通公司認(rèn)可備案合同中的房屋價格，一審判決以單價1.2萬元/㎡來認(rèn)定的房屋價格并無不當(dāng)，本院予以支持。
【裁判要旨】以低于房屋備案價格的約定抵頂工程款有效
【案號】（2016）最高法民申190號
【裁判觀點(diǎn)】
原審判決認(rèn)定以房抵款的房屋單價是2092元/㎡是否正確。涉案《建設(shè)工程施工合同》以及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議等合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。協(xié)議中已經(jīng)對工程款以房屋進(jìn)行沖抵的支付方式和以物價局核定均價下浮4%結(jié)算的沖抵價格進(jìn)行了明確約定。沭陽縣物價局核準(zhǔn)的涉案房屋銷售價格為2180元/㎡，下浮后的沖抵價格應(yīng)為2092元/㎡。
【裁判要旨】以低于施工成本價的以房抵債協(xié)議有效，這是雙方真實(shí)意思表示。應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)約定予以抵扣。
【案號】（2018）最高法民申1381號
【裁判觀點(diǎn)】
本院認(rèn)為，根據(jù)原審已查明的事實(shí)，2000年5月19日，黃金臺公司與茂建深圳分公司簽訂《補(bǔ)充合同》，該合同第4條約定：“如黃金臺公司不履行合同條款所規(guī)定的每月支付茂建深圳分公司的工程進(jìn)度款和墊資款或不足額支付工程進(jìn)度款和墊資款，且又過三個月仍無法支付時，黃金臺公司同意將本工程（金泰苑B1、C2兩棟樓）按竣工后每平方按建筑造價的價格房產(chǎn)權(quán)給茂建深圳分公司自行支配?！?003年12月2日，黃金臺公司與茂建深圳分公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》，該協(xié)議第一條第2款約定：“不足部分黃金臺公司以雅然居房產(chǎn)（必須確定房產(chǎn)位置并備案）成本價（3150元/㎡）的50%折價抵押工程款，竣工壹個月后，黃金臺公司三個月內(nèi)（本協(xié)議簽字之日起）沒能力支付工程款，即由茂建深圳分公司自行處理黃金臺公司所抵押的房產(chǎn)，黃金臺公司應(yīng)及時辦妥該房產(chǎn)的一切合法手續(xù)并取得房產(chǎn)證?！苯Y(jié)合上述合同約定內(nèi)容看，雖然《補(bǔ)充協(xié)議書》有“抵押”的字樣，但雙方當(dāng)事人作出該約定的目的，旨在明確如黃金臺公司不能按時足額支付工程款時，黃金臺公司愿意以金泰苑（雅然居）B1、C2兩棟樓按成本價3150元/平方米的50%即1575元/平方米的價格，抵作工程款支付給茂建深圳分公司，而非黃金臺公司所主張的房產(chǎn)抵押擔(dān)保關(guān)系。此亦可以從黃金臺公司提交的（2008）深寶法民三初字第1733號民事判決書中關(guān)于“茂建深圳分公司和黃金臺公司于2002年10月21日簽訂的《雅然居（原名金泰苑）A3、A4區(qū)工程施工補(bǔ)充合同》，該合同約定如黃金臺公司不能按月足額支付工程款，則同意以雅然居房產(chǎn)成本價的50%抵作工程款支付”的內(nèi)容得到印證。況且，在本案原審期間，雖然黃金臺公司對以房產(chǎn)折抵工程款的數(shù)額存有異議，但其未對相關(guān)法律關(guān)系性質(zhì)提出異議。在無有效證據(jù)相佐證的情況下，黃金臺公司申請?jiān)賹徶鲝埰渑c茂建深圳分公司之間存在房產(chǎn)抵押擔(dān)保關(guān)系，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立。
【恒都視角】
從相應(yīng)案例里可以看出，房屋抵頂價格的認(rèn)定主要是遵循意識自治原則的。
抵頂價格低于銷售價格筆者認(rèn)為是沒有錯誤的，但是抵頂價格低于房屋建設(shè)成本是否合適，還有待討論。因?yàn)槿绻猪敺课輧r格低于了房屋建設(shè)成本，本質(zhì)上與流質(zhì)、流押協(xié)議被認(rèn)定無效的原因是一致的。因?yàn)橐晕锏謧康氖菫榱饲鍍攤鶆?wù)，如果“物”的真實(shí)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于債務(wù)，那么無疑是損害了債務(wù)人的權(quán)益。
六、以貨幣支付工程款or以物抵債？選擇權(quán)的行使問題
【裁判要旨】因債權(quán)人原因?qū)е乱苑康謧鶇f(xié)議暫時未履行的，債權(quán)人不能要求債務(wù)人直接支付工程款。
【案號】（2018）最高法民申5070號
【裁判觀點(diǎn)】
本院認(rèn)為，根據(jù)原判決查明的事實(shí)，案涉部分房屋應(yīng)茂南公司（柯鉅明）要求辦理抵押登記至案外人名下后，因茂南公司（柯鉅明）未能履行相應(yīng)還款義務(wù)，與出借人發(fā)生糾紛訴至法院。茂南公司提出案涉房屋或被查封或被拍賣并裁定過戶至第三人名下的情形，均與上述借款抵押行為有關(guān)，可見，案涉《內(nèi)部協(xié)議書》確已實(shí)際履行。至于發(fā)生房屋被查封、被拍賣并裁定過戶的法律后果系因茂南公司（柯鉅明）與他人發(fā)生糾紛所致，不能歸責(zé)于振海公司，茂南公司以此主張協(xié)議無法履行與事實(shí)不符，本院不予采納。至于茂南公司提出的78套房屋中部分未被查封、拍賣的房屋仍然登記在振海公司名下，沒有向茂南公司交付，故《內(nèi)部協(xié)議書》實(shí)際也無法履行的問題。本院認(rèn)為，振海公司于2014年10月16日向茂南公司發(fā)出《過戶通知》，要求茂南公司見通知后十五日內(nèi)到振海公司辦理所有抵工程款的房屋備案過戶有關(guān)手續(xù)。雖然茂南公司于10月22日回函表明不同意以房產(chǎn)抵頂工程款，不確認(rèn)抵頂效力，但足見振海公司已經(jīng)為抵頂房屋備案過戶做好準(zhǔn)備，茂南公司主張抵頂房屋不具備過戶條件證據(jù)不充分，該理由也不能成為《內(nèi)部協(xié)議書》無法履行的事由，本院亦不予采納。綜上，茂南公司與振海公司達(dá)成的以房抵頂工程款的意思表示真實(shí)，沒有違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，《內(nèi)部協(xié)議書》合法有效。振海公司作為發(fā)包人雖負(fù)有向承包人茂南公司給付工程款的義務(wù)，但基于振海公司已經(jīng)按照《內(nèi)部協(xié)議書》履行的前提下，雙方實(shí)際選擇了新的債務(wù)清償方式清理雙方的債權(quán)債務(wù)，案涉《內(nèi)部協(xié)議書》并非不能實(shí)現(xiàn)合同目的，就振海公司在本案中以78套房屋的購房款21784257元作為抵頂茂南公司的已付工程款事宜，原判決予以確認(rèn)并無不當(dāng)，茂南公司無權(quán)選擇請求振海公司履行再行支付工程款的義務(wù)。
【裁判要旨】在房屋過戶沒有限制的情況下，債務(wù)人可以請求繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議。
【案號】（2017）魯民終161號
【裁判觀點(diǎn)】
本院認(rèn)為，一審認(rèn)定以房抵頂工程款協(xié)議具有獨(dú)立性，合法有效，對雙方均有約束力是正確的。鑒于此，在涉案16套房屋已被人民法院解除查封，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的因素已經(jīng)消除的情況下，協(xié)議雙方均應(yīng)按照以房抵頂工程款協(xié)議的約定履行。一審判決任美萍、長峰房地產(chǎn)公司將抵頂房屋交付給華廈建筑公司，并在具備辦理過戶條件時協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，長峰房地產(chǎn)公司對此并未提出上訴，因此，華廈建筑公司認(rèn)為一審判決無法履行是沒有根據(jù)的。綜上所述，一審判決對以房抵頂工程款協(xié)議所涉及的19套房屋處理不再符合現(xiàn)實(shí)狀況，本院予以變更。任美萍以威海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)長峰馨安苑小區(qū)63號樓的房屋19套、儲藏室19個及地下停車位19個抵頂應(yīng)給付華廈建筑公司的工程款14609112元。減除上述房屋抵頂款項(xiàng)，二期工程，任美萍以貨幣形式付給華廈建筑公司的工程款金額應(yīng)為3472210.29元（18081322.29元－14609112元）。
【裁判要旨】因債務(wù)人原因?qū)е乱苑康謧鶗簳r未履行的，在房屋過戶沒有限制的情況下，債權(quán)人可以要求繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議。
【案號】（2015）民一終字第308號
【裁判觀點(diǎn)】
以物抵債協(xié)議為諾成性合同，如果債務(wù)人尚未履行，債權(quán)人當(dāng)然有請求繼續(xù)履行的權(quán)利。在本案中，繼續(xù)履行的請求權(quán)就表現(xiàn)為汕頭潮陽公司請求華城公司按照《還款協(xié)議書》的約定交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。當(dāng)然，在房產(chǎn)變更登記完成之前，汕頭潮陽公司并非該房屋的所有權(quán)人。所以，汕頭潮陽公司通過訴訟方式行使該請求權(quán)，在訴訟形態(tài)上為給付之訴而非確認(rèn)之訴。汕頭潮陽公司請求將案涉樓房四層整層“判歸原告”，應(yīng)當(dāng)理解為在請求華城公司履行給付義務(wù)。雙方在（2013）黔高民初字第8號民事調(diào)解書中達(dá)成的華城公司、新世紀(jì)公司將案涉樓房四層整層“分歸汕頭潮陽公司”、五層樓房進(jìn)行分割的協(xié)議，在性質(zhì)上也只能是需要債務(wù)人給付和債權(quán)人受領(lǐng)給付的協(xié)議，而非確認(rèn)權(quán)屬或者類似共有物分割的協(xié)議，均不發(fā)生物權(quán)變動的效果。由此，原審判決關(guān)于“該約定不能成為汕頭潮陽公司直接取得房屋產(chǎn)權(quán)的依據(jù)”的判斷就不夠清晰，該協(xié)議能夠成為汕頭潮陽公司請求繼續(xù)履行交付房屋并辦理過戶登記義務(wù)的依據(jù)，但不能成為其已經(jīng)享有所有權(quán)的依據(jù)。更進(jìn)一步，原審判決以《還款協(xié)議書》并未實(shí)際履行因而潮陽汕頭公司只能請求華城公司履行原工程款債務(wù)的結(jié)論就難以成立。原審判決此部分適用法律錯誤，本院予以糾正。
【裁判要旨】因債務(wù)人原因?qū)е乱苑康謧鶗簳r未履行的，債權(quán)人選擇金錢支付的，債務(wù)人無權(quán)要求以房抵債。
【案號】（2016）最高法民申2649號
【裁判觀點(diǎn)】
雖然《補(bǔ)充協(xié)議》無效，但中鐵十八局已實(shí)際履行了部分工程項(xiàng)目的建設(shè)施工，沒有證據(jù)表明中鐵十八局已完成的施工工程質(zhì)量不合格，中正實(shí)業(yè)公司已在中鐵十八局完成的工程項(xiàng)目基礎(chǔ)上繼續(xù)施工，中鐵十八局要求支付工程價款，人民法院應(yīng)予支持。《補(bǔ)充協(xié)議》中雖約定以大海陽路房屋作價人民幣2200萬元抵頂工程款，但同時也約定在應(yīng)支付工程進(jìn)度款累計(jì)達(dá)到2200萬時，以上述房屋辦理抵頂手續(xù)。中正實(shí)業(yè)公司并未按合同約定，在應(yīng)支付工程進(jìn)度款累計(jì)達(dá)到2200萬元時，將上述房屋過戶給中鐵十八局。中正實(shí)業(yè)公司在訴訟過程中提出應(yīng)按合同約定以房屋抵頂工程款的理由，原審法院不予支持，并無不當(dāng)。
七、其他觀點(diǎn)
【裁判要旨】以房抵債協(xié)議未對房屋、坐落、面積、單價等作出約定，雙方后續(xù)無法達(dá)成一致的，不能要求繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議。
【案號】（2016）最高法民終494號
【裁判觀點(diǎn)】
關(guān)于以房充抵工程欠款問題。南長城公司與廣廈公司就以房抵工程欠款問題沒有簽訂合同。雙方雖有”豪苑H棟或K棟負(fù)一層，按建筑面積17888元/㎡抵郭永福、杜進(jìn)中（軍）工程款”的意思表示，但同時明確”以合同確定面積額總款為準(zhǔn)”。雙方未就此進(jìn)一步協(xié)商簽訂合同，亦未就抵賬房屋及充抵工程欠款數(shù)額作出明確約定。前述意思表示系南長城公司與廣廈公司就以房充抵工程欠款形成的意向書，該意向書在缺乏合同基本條款的情況下，不具有法律拘束力。南長城公司主張應(yīng)以房充抵全部工程欠款的上訴理由不能成立，其關(guān)于不應(yīng)支付工程欠款利息的主張亦缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。一審判決對此認(rèn)定正確，本院予以維持。
【案號】（2015）魯民一終字第69號
【裁判觀點(diǎn)】
涉案建設(shè)工程施工合同中雖然約定工程總造價20%以威建公司施工的工程房產(chǎn)轉(zhuǎn)付房款支付，價格為樓盤開盤交易價，并約定雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但上述抵頂工程款的房屋并不明確，雙方并未對此簽訂補(bǔ)充協(xié)議，訴訟中亦未就以房屋抵頂工程款的內(nèi)容達(dá)成合意，故廣安公司主張工程款中的20%以房屋抵頂，理由不當(dāng)，法院不予采納，故廣安公司仍應(yīng)給付威建公司上述工程款10290287.98元。
【裁判要旨】雙方對以物抵債的債務(wù)范圍有約定的，從其約定。
【案號】（2017）魯民終1540號
【裁判觀點(diǎn)】
關(guān)于車輛抵頂價款，雙方對于載明車輛抵頂工程款的收條的真實(shí)性均無異議。而收到條中明確載明“該款項(xiàng)在綠茵置業(yè)公司支付綠茵·青青家園1#、2#、3#住宅樓工程質(zhì)保金中扣除”，現(xiàn)雙方對于車輛是否實(shí)際交付存有爭議，即便車輛實(shí)際交付抵頂，亦是在質(zhì)保金中扣除?，F(xiàn)淄建集團(tuán)的訴訟請求中并未包含質(zhì)保金，故雙方爭議的該款項(xiàng)與本案不存在關(guān)聯(lián)性，對此在本案中不予處理。
【案號】（2016）最高法民終494號
【裁判觀點(diǎn)】
一審法院認(rèn)為，南長城公司的該主張不能成立。理由如下：”以房抵工程款協(xié)議”的全部內(nèi)容為”豪苑H棟或K棟負(fù)一層。按建筑面積17888元/㎡抵郭永福、杜進(jìn)中（軍）工程款，以合同確定面積額總款為準(zhǔn)，稅費(fèi)各自承擔(dān)。2015年4月20日”。田宏順、郭永福、杜進(jìn)中簽名。南長城公司在庭審中提交的以房抵款890萬元的收據(jù)載明所抵款項(xiàng)為L棟的工程款。由此可知，南長城公司主張的”以房抵款”是用”豪苑H棟或K棟負(fù)一層”抵L棟的工程款，而本案爭議的工程款是K、H棟本身的工程款，故”以房抵工程款協(xié)議”與本案爭議事實(shí)無關(guān)，南長城公司主張以房抵工程余款的主張不能成立。
【裁判要旨】掛靠關(guān)系中，實(shí)際施工人與發(fā)包方簽訂的《以房抵債協(xié)議》有效。
【案號】（2018）最高法民申192號
【裁判觀點(diǎn)】
關(guān)于《抵付工程款協(xié)議》《信運(yùn)之星項(xiàng)目工程結(jié)算協(xié)議》、信運(yùn)之星項(xiàng)目已付工程款對賬單能否作為案涉工程款結(jié)算依據(jù)問題。根據(jù)上述分析，周細(xì)華與臨川公司之間系掛靠關(guān)系，案涉工程的實(shí)際施工人為周細(xì)華。其與圣豐公司簽訂的《抵付工程款協(xié)議》《信運(yùn)之星項(xiàng)目工程結(jié)算協(xié)議》、信運(yùn)之星項(xiàng)目已付工程款對賬單是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)作為案涉工程款結(jié)算依據(jù)。
【案號】（2019）最高法民申1395號
【裁判觀點(diǎn)】
原審認(rèn)定李榮輝為案涉工程的實(shí)際施工人以及工程款的最終給付對象，北方建設(shè)公司僅是出借資質(zhì)。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，李榮輝系受北方建設(shè)公司委托就案涉工程進(jìn)行建設(shè)施工的實(shí)際施工人。盛輝地產(chǎn)公司與李榮輝簽訂《終止合同協(xié)議》，約定終止履行案涉工程施工合同，并對案涉工程結(jié)算等事宜進(jìn)行約定后，盛輝地產(chǎn)公司與北方建設(shè)公司也簽訂了《終止合同協(xié)議》，對案涉工程后續(xù)結(jié)算等事宜進(jìn)行了約定。原審認(rèn)定北方建設(shè)公司對盛輝地產(chǎn)公司與李榮輝簽訂的《終止合同協(xié)議》予以了認(rèn)可，有合同和事實(shí)依據(jù)。北方建設(shè)公司主張其對盛輝地產(chǎn)公司以房抵債事宜不知情，且不認(rèn)可盛輝地產(chǎn)公司實(shí)際支付的工程價款數(shù)額，不僅與合同內(nèi)容不符，且與其在二審上訴中作出的陳述相矛盾。
【案號】（2015）民申字第1699號
【裁判觀點(diǎn)】
本院經(jīng)審查認(rèn)為，（一）關(guān)于《建設(shè)工程施工合同》、《聚福園后期建設(shè)工程協(xié)議》、《車庫分配協(xié)議》的效力問題?！督ㄔO(shè)工程施工合同》的簽約主體為成鑫公司與利民公司，該合同意思表示真實(shí)，并不違反法律規(guī)定，故《建設(shè)工程施工合同》合法有效。成鑫公司與利民公司、9號樓項(xiàng)目部承建人曹景峰在察哈爾右翼后旗建委的監(jiān)督協(xié)調(diào)下達(dá)成《聚福園后期建設(shè)協(xié)議》，該協(xié)議內(nèi)容并非建設(shè)工程施工合同，而是基于對《建設(shè)工程施工合同》履行后，雙方就后期工程款的給付而達(dá)成以建成的房屋分配抵頂工程款和收益的協(xié)議，應(yīng)為有效協(xié)議。利民公司還主張《聚福園后期建設(shè)協(xié)議》第四條手書內(nèi)容不是其真實(shí)意思表示，應(yīng)屬無效，但利民公司不能提供沒有該手書內(nèi)容的合同原本，該書寫內(nèi)容應(yīng)為合同組成部分。成鑫公司與曹景峰簽訂的《車庫分配協(xié)議》屬雙方對車庫歸屬分配進(jìn)行的約定，亦為有效協(xié)議。所以，利民公司認(rèn)為上述協(xié)議無效的申請?jiān)賹徥掠刹荒艹闪ⅰ?/p>
# 結(jié) 語 #
《民法典》以及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》已經(jīng)正式施行，必定會導(dǎo)致“合同糾紛”的裁判規(guī)則或裁判思路產(chǎn)生變化。隨著《民法典》的日趨適用以及后續(xù)案件的大規(guī)模生成，筆者會針對該問題的司法實(shí)踐觀點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步更新與匯總。
